相変わらずお電話でご質問があるのが「そちらに頼んだら、坪単価いくらですか？」
ご新築や建て替え、リフォームをご予定されている方もそのように言われますが、標準仕様が設定されている企画住宅としてどんぶり勘定の見積りでない完全な注文住宅でありますので人それぞれの好みの仕様と希望する性能が違いますのでお応えできないのですが、追加工事や別途・オプションを嫌ったり、どんぶり勘定の曖昧さが嫌なのによくその坪単価の質問をされてこられますが、たぶん違いすらわからないのでしょう。
どうせ家づくりをするなら、性能も品質も仕様も価格も自分たちで自由に選ぶことのできる工務店や住宅会社や建築家を探されるはずなのですが、その希望する性能や仕様、家のカタチや大きさ、立地条件も人それぞれが違うし、しかも弊社が受注しているわけでもなく、契約相手となる会社よって価格に変動があるにも関わらず、よくわからないと言いながらも、消費者の皆さんは、未だにこの〝坪単価〟を尋ねてきますが、では、ご質問をされる方にお尋ねします。
皆さんが聞かれるその坪単価は、どこまで含まれた坪単価としてご質問されているのでしょうか？
事例をあげますと例えば外構工事などは、ほぼ必要なしという方から500万以上費用をかける方もおられますし、地盤改良についても必要なしという方から２００万ほどかかる方までおられますし、解体費用も含む、含まないで大きな差額が生じます。
ちなみに皆さんがご参考にされるチラシや雑誌などに掲載されている坪単価や建築本体価格は、どこまで含まれているのかを確認すべきであります。
このあなたが基本とする価格について、全て含まれた価格であったり、建築本体工事以外は、ほとんど含まれていなかったり、性能や仕様の違いであったり、床や扉、設備機器の仕様も雲泥の差があったり…。
もちろん、同じ坪数の家であっても、壁があるのかないのかで壁の数量も違い、住宅の性能によって価格が違ったりするケースがあるもので、これらは、常識感覚をお持ちの消費者ならご理解いただけるかと思います。
ですので、その坪単価というのは、その価格を告知している会社のさじ加減で、ある部分は含まれていたり、含まれていなかったり、各社の統一性は全くなく、マチマチで曖昧でありますから、家の工事価格の目安とされている坪単価について、消費者が不思議に感じることがいっぱいなのです。
そんな坪単価について、そのカラクリをここでポイントだけ説明しましょう。
| その壱 建築本体工事というカラクリ!? |
雑誌やチラシ、ホームページの表現で“坪●●万円”という表示を見て、誰しもその価格に対して安く感じる時がありますが、その坪単価や建築本体価格を見て、あなたはどこまで含まれていると把握されていますか？いや、把握できますか？
坪単価表現では、建築本体工事費と別途やオプション工事を含む、含まないが大きなポイントであり、実はこの価格表示に対しては、この住宅＆不動産業界には、ルールなどが全くないのです。
あるローコスト系の会社のチラシでは、諸経費をはじめ、確認申請・設計費、地盤改良費と調査費、外構工事・カーテン・照明工事・屋外給排水工事などが含まれず、電気・ガス工事まで含まれていないところもあるようで、時には、網戸などまでも別途という心ない対応をする会社もあるようです。
坪単価に登記関係などの融資の手数料や税金、保険などの費用が含まれないことは、消費者もある程度理解できるとは思いますが、このあたりの定義もなければ統一のルールがないので、こればかりは防げないので、しっかりとした基準を設けることが必要と言えます。
また、設計事務所を営む建築家に頼めば、彼らの設計に関する報酬も別となりますので、あなたが本当に知りたい、家づくりにかかる総額の費用を比較する事はとてもむずかしいと言えます。
よって、建築本体工事だけの坪単価の比較は、あまり意味がないといえますので、これをお読みのあなただけは、一部分の坪単価だけの比較だけで判断するのではなくて、希望する家を建てて安心して暮らすことができる最終金額の総額で比較するようにしましょう。建築本体工事価格とちがう別途工事やオプションが、市場価格より異常に高いということはよくある方法です。
| その弐 床面積のカラクリ!? |
これについて消費者であるあなたに注意してほしいことは、建築確認申請上の延床面積と施工延床面積は数字が違うという事であり、必ず施工延べ床面積のほうが大きい数字になりますので、その坪単価として表現されている価格は、数字の大きいこの施工延床面積で割られているということになりますので、是非とも今一度よく目を凝らして見てください。きっとどこかに〝施工延床面積〟と書いていませんか？
家の外である玄関前のポーチやガレージ、バルコニーまで含めて全ての床面積を含め、あるメーカーでは、その面積を増やすために出窓部の床面積まで含めたりして、できる限り分母となる面積に加算してから単純に金額を割る住宅会社もあるぐらいです。
分母となるこの面積数が増えれば、あたりまえの理屈で坪単価は安くなります。しかも先出のように、その価格がほとんどの工事を別途とした建築本体工事だけであれば…。
これらが、消費者であるあなたが一瞬に感じる工事費が安く見えるトリックで、さらに小さい家より大きな家の方が坪単価が下がります。その理由は、システムキッチン・システムバスなどの設備機器などは、小さく家ても大きい家でも変わりがないので、大きくなるほど部屋だけが増えて水廻りの工事比率が下がることになるので、坪当たりの価格は安くなるという理屈です。
上の事例でも、２０００万で３３坪=坪６０万で、２６００万で４５坪=坪５８万弱と同じ設備機器であって家が大きくなれば坪単価は下がる理屈です。
よって、これをお読みのあなただけは、この意味のない建築本体価格だけを比べたり、坪単価を比較しないで、基準法的な延床面積とバルコニーなどの広さを確認しながら考慮すべきでしょう。これらは全て数字のマジックです。あなたは、騙されないでくださいね。
| その参 モジュールによるカラクリ!? |
同じような間取りでも、モジュールを尺からメーター（例：尺は910や1820→メーターモジュールは、1000や2000）にするだけで、あたりまえですが面積は増えます。
※ちなみにモジュールとは、各種設計の基本となる基準寸法のこと。日本には昔から１間＝６尺（１８１８ｃｍ）というモジュールがある
そのように基本となるモジュールを変えるだけで、数字の理屈上、１ｍ×１ｍ／0.91ｍ×0.91ｍで床面積は約２０％の違いがあります。あたりまえといえば、あたりまえですが、これはいったい何を意味するのか？
実は、モジュールに関係なく給排水工事、電気工事、照明器具、サッシや建具の数などは同じです。つまり、メーターモジュールで床面積を割り返した方が、坪単価への影響は大きくなる。しかも、そのメーターモジュールに対応しやすく有利な工法は、９１０モジュールのツーバイフォーでもなく、在来工法となるわけです。
だから、ローコストをウリにしている住宅会社が、メーターモジュールであり、在来工法となっている理由がこれで、しかもツーバイの場合は、誰が建てても同じ工程になりますが、在来工法であれば、建売のように構造用合板で面剛性をとらなくても、筋違いだけで済ませることもできるのです。
つまり、メーターモジュールなので、広いからゆったりしています・・・というのは、売る側にとっては、実は結果論でそれよりも床面積が2割増しになり、よりローコストを強調できるから採用しているとも言えるのです。
| その四 その他のカラクリ!? |
・ローコストを強調している住宅で自由設計というが、１００％自由ではないのがほとんどです。売る側が企画したルールの中で自由設計にできるというセミオーダー式が多い。
・その見積もりに関しては、企画住宅である限り、1式が多いどんぶり勘定となっていて、単価×数量の明細が掲載されている見積書を見ることはない。
・商品もオサマリも仕様も統一されているのがほとんどです。だから、全て同じような家に見えます
・標準とされた仕様であなたが不要なものでも、値引きにならない。しかしながらあたりまえのように追加で増額となる。つまり全ては積み上げ方式である。
・諸経費というのがクセモノ。建築本体工事をできるだけおさえ、諸経費を別計上したり、高く計上さえすれば、帳尻あうわけです。
・オプション工事もクセモノ。オプションというのは、あなたの要望で追加された項目。つまり、少々価格が高くても、きっとあなたは発注すると判断しているわけです。
・企画住宅を扱っている会社は、営業系の会社が多い。ということは契約書は、売る側の都合よく書かれているものが多い傾向がありますので、支払方法を含め、できるだけ早い時期に内容をご確認されておく事をオススメします。
さて、いかがですか？
これらのカラクリでローコスト住宅が、普通の価格になる理由わかりましたか？
おそらく皆さんもなんとなく感じていた通りで売る側にとっては、家づくりを効率化のために企画化していることで消費者に対して〝安く〟見えるようにしているのは、きっとなにか理由があるのです。
同じ手間暇をかけて、同じような仕様や性能で同じような職人の腕であれば、その住宅価格に大きな差があるはずはないのです。差があるとすれば、規模の大きさやそれに伴う利益率の設定比率の違いだったりしますので、これらを少しでもご理解された上で、これから家づくりをする予定のこのページを偶然にお読みのあなただけは、冷静なご判断をしてほしいと願っております。
もしこれらの事をまだ疑うのであれば、しっかりと総額を比較をしてみればいいのです・・・間違えないでくださいね。本体価格とかではなく、家づくりにかかる総額ですよ。
逆に言えば、あなたの家づくりが、窓口となっている住宅営業マンと相性があい、その会社の〝企画された住宅〟に全て希望がおさまるのであれば、“理想のいい買い物〟ができるというわけですが、しかしながら、売る側もよく考えていますので、なかなかそうはいかないもので、坪単価についてある相談された建て主の方が、ぼそっ〜といった言葉が印象に残っています。
ローコストに見える家づくりの坪単価って、つまり素うどんですが、それにしても具が高すぎる！と。